Ingatlan bérbeadással kapcsolatos cikksorozatunk első részében a pórul járt bérbeadók panaszait olvashattuk. A második részben dr. Dobrossy István ügyvéddel beszélgetünk arról, hogyan kerüljük el az ingatlan bérbeadással kapcsolatos buktatókat.
- A „Zoltán” nevű lakástulajdonos ekképpen fakadt ki a panaszáradata végén: „Szörnyű, hogy a magyar jogrendszer közel sem védi a tulajdonjogot!” Mi erről a véleménye?
- Olvasva a történeteket, nagy hibákat követtek el maguk a bérbeadók is, nem csak a bérlők. A lakáscélú ingatlan bérbeadásánál a kockázatok minimalizálása érdekében a következőket kell tenni. A legfontosabb, hogy olyan bérleti szerződés kell kötni, melyben az érintett felek rögzítik a következőket: a rezsi óramérőket átíratják a bérlők nevére (erre később még külön kitérünk, hogy miért.) A bérlő vállalja azt, hogy minden hónapban a befizetett számlákat bemutatja a bérbeadónak. A szolgáltatók javarésze rendelkezik on-line felülettel, ahol naprakészen követhető a befizetések összege, időpontja és az esetleges hátralék mértéke. Azért is fontos átíratni az órákat a bérlők részére, mert a hatályos idevonatkozó SZJA-törvény azt mondja ki, hogy ha nincs átíratva a bérlő nevére a lakásban lévő fogyasztó, akkor a bérbeadónak a bérlőtől kapott rezsi ellenértékének összege után is adóznia kell.
- Igen ám, de az albérlő gondol egyet, és angolosan „lelép”, maga mögött hagyva a felhalmozott rezsi adóságot…..
- A szerződésnek tartalmaznia kell egy egyoldalú nyilatkozatot, miszerint a tulajdonos visszaírathatja a saját nevére a mérőórákat. Ez alapján a bérbeadó nem felel a bérlő által felhalmozott rezsihátralékért. A szolgáltatónak pedig nincs lehetősége arra, hogy az új szerződést ne kösse meg a tulajdonossal. Mivel külön kezességi megállapodás nincsen a bérlő és a bérbeadó között nem fizetés esetére. Ezért, véleményem szerint, a bérbeadón a szolgáltató nem hajthatja be az elmaradt díjakat. Bérleti szerződést egyébként már a lakás kiadásakor is vinni kell a szolgáltatókhoz, hiszen azzal igazoljuk az átíratási igényünket. Az órák visszaíratásakor is szükséges a bérleti szerződés megszűnését igazolni. A szerződésben szerepeltetni kell azt a tényt, hogy a rezsi nem fizetés estén, azonnali rövid határidős felmondás dukál. Azért fontos a rezsi költségek fizetését nyomon követni már a kezdetekkor, mert akkor nem halmozódik fel tetemes összeg, még a felmondási időt figyelembe véve sem.
Továbbá, a bérleti szerződés mellett egy un. közjegyzői okiratot is kell készíteni, az ingatlan kiürítésével kapcsolatosan. Amennyiben a bérbeadó felmondja a bérleti szerződést, akkor bírósági peres eljárás nélkül, közvetlenül bírósági végrehajtás útján lehet kilakoltatni.
- Ha jól értem, én személy szerint, mint bérbeadó nem pakolhatom ki a bérlőt a lakásból.
- Ez így igaz. Viszont, nem kell külön egy, másfél éves peres eljárást lefolytatni azért, hogy az ingatlanból a végrehajtó kirakja a renitens bérlőt. A végrehajtó csak akkor tudja kilakoltatni a bérlőt, amikor a közjegyzői okirat alapján a bíróság feljogosítja. Ez sajnos, több hétig, néha hónapokig is elhúzódhat. Ám, még így is maximum néhány hónapra szűkítettük az összes kockázati tényezőt. Október 15-től, április 15-ig a fűtési szezon alatt egyébként is kilakoltatási tilalom van érvényben. Viszont lehet „finoman” motiválni a mielőbbi kiköltözést.
Amennyiben igazoljuk a közjegyző felé a felmondás tényét, abban az esetben a szolgáltatóknál lehet kezdeményezni az órák visszaírást. Amennyiben ez megtörténik, a bérbeadónak módjában áll elindítani a szolgáltatások kikapcsolását is.
Nem biztos, hogy a bérlő hosszabb távon szívesen marad egy fűtés, áram, és víz nélküli ingatlanban. Még egy jó tanács! Érdemes a szerződés megkötése előtt személyesen is tájékozódni arról, hogy a bérlő rendelkezik-e érvényes munkaviszonnyal, rendelkezik-e oly mértékű jövedelemmel, ami fedezi a bérbe adott ingatlannal kapcsolatos kiadásokat. Magyarul, nyugodtan kérjünk a bérlőtől jövedelemigazolást. Hiszen vitás kérdés esetén később így lehet esélyünk behajtani az elmaradt bérleti díjakat.
- Mennyi kauciót kérjük el?
- Kettő, de inkább három hónap kaució az ideális. Hiszen, akinek nincsen pénze arra, hogy három hónap kauciót elhelyezzen, azzal sajnos, nagy valószínűséggel később is problémák lesznek a bérleti díj, és a rezsi költségekkel kapcsolatosan. A háromhavi kaució arra is jó, hogy a közjegyzői kilakoltatás idejére valamelyest fedezi a veszteségeinket.
- Akkor azonnali felmondás nem is létezik?
- Azonnali felmondást a lakásbérleti jog nem ismer. A nem lakáscélú ingatlanok, telephelyek, üzlethelyiségek, esetében viszont igen. A lakásbérletről szóló 1993. évi, 78-as törvény, 25-dik paragrafusa azt mondja ki, ha bérlő nem fizeti meg a megállapított időpontig a lakbért, a bérbeadó írásban köteles felmondásra hivatkozva, felszólítani a teljesítésre. Amennyiben a bérlő 8 napon belül ennek nem tesz eleget, akkor a bérbeadó további 8 nap múlva, írásban felmondással élhet. A 25-dik paragrafus 5-dik bekezdése szerint a felmondás az elmulasztott tárgyhónapot követő hónap utolsó napjára szólhat. Magyarul, ha hónap elején van a felmondás, akkor ez az időszak közel két hónap is lehet.
- Sokan, vagy tudatlanságból fakadóan, vagy a magas jogi díjazás miatt próbálkozik internetről letöltött szerződésekkel kiadni lakásaikat.
- Egy biztonságot nyújtó, pontos alapszerződés elkészítése komoly jogászi munkát igényel. Ennek ellenére ez nem egy horribilisan nagy összeg. Konkrétan kb. 30-40.000 forint között mozog. Ami egy átlagos havi bérleti díj fele, amit esetleg a szerződő felek közösen vállalnak be. Hiszen a bérlő számára is fontos a megfelelő jogi védelem. Ennyi a nyugalmunk ára. Szerintem megéri.
Dalnoky
Új hozzászólás